Réinventez votre investissement immobilier de bureaux : techniques innovantes à l’époque du télétravail

Réinventez votre investissement immobilier de bureaux : techniques innovantes à l’époque du télétravail

Le télétravail : un changement de paradigme

Depuis la pandémie de Covid-19, le télétravail est devenu une norme incontournable pour de nombreuses entreprises. Cette transformation a profondément impacté le secteur de l’immobilier d’entreprise, poussant les investisseurs et les entreprises à repenser leurs stratégies immobilières.

“Le télétravail a agi comme un catalyseur, accélérant l’adoption du travail à distance et modifiant à jamais notre façon d’envisager les espaces de travail,” explique un expert du secteur[1].

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Les entreprises doivent désormais adapter leurs portefeuilles immobiliers pour s’aligner sur les nouvelles attentes des salariés et les exigences du travail hybride. La demande pour des espaces de collaboration plutôt que des bureaux fixes traditionnels est en constante augmentation. Voici quelques points clés à considérer dans cette nouvelle réalité :

  • Espaces de collaboration : Les entreprises cherchent désormais des locaux flexibles et modulables qui permettent de créer des zones de collaboration plus informelles et ouvertes. Cela inclut des concepts tels que le flex office et le coworking, offrant une souplesse inédite et une meilleure utilisation des espaces[1][2].

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  • Accessibilité : L’emplacement des bureaux devient critique. Les investisseurs recherchent des locaux accessibles aux clients et aux salariés, avec une facilité d’accès par des transports en commun ou en mobilité douce. Pour les zones plus rurales, des parkings et une capacité d’accueil suffisante sont essentiels[2].

Comment les entreprises réagissent-elles face à ces changements ?

Les entreprises sont en train de rationaliser leurs espaces et d’intégrer des solutions qui favorisent le bien-être et la productivité de leurs employés. Voici quelques stratégies mises en œuvre :

Réévaluation des locaux commerciaux

Les entreprises délaissent souvent les centres-villes coûteux pour s’installer dans des zones périphériques bien desservies. Cela ouvre des opportunités pour des investisseurs dans des zones moins chères mais dynamiques. Par exemple, des villes comme Lyon, Lille, et Marseille offrent des rendements attractifs et des prix d’achat abordables[2].

Intégration de la durabilité

L’utilisation de matériaux renouvelables et locaux est encouragée pour réduire l’empreinte carbone des projets immobiliers tout en soutenant l’économie locale. Cette approche durable devient un enjeu stratégique pour attirer et retenir les talents, car les salariés sont de plus en plus sensibles aux pratiques environnementales de leur entreprise[1].

Investissement dans la technologie

L’innovation et l’investissement dans la technologie sont essentiels pour rester compétitif dans ce marché en constante évolution. Les entreprises doivent comprendre les besoins de leurs clients et adapter leurs espaces de travail en conséquence. Cela inclut l’intégration de solutions technologiques pour améliorer la flexibilité et l’efficacité des espaces de travail[1].

Quels sont les défis et les opportunités pour les investisseurs ?

Crise des bureaux et mutation du marché

La crise sanitaire a entraîné une baisse marquée de la demande en immobilier de bureaux, particulièrement pour les bureaux périphériques et mal adaptés au télétravail. Ces bureaux peinent à trouver des locataires et voient leurs valeurs baisser. Cependant, les projets bien situés, répondant aux normes ESG et disposant de locataires stables, conservent de solides chances d’être financés[3].

Opportunités dans les villes secondaires

Les villes secondaires comme Lille, Nantes, et Bordeaux offrent des rendements bruts attractifs, souvent au-delà de 6%, grâce à des prix d’achat abordables. L’éclatement géographique du travail, rendu possible par le télétravail, favorise la création d’antennes locales où les loyers sont moins élevés[2].

Tableau comparatif des villes pour investir dans des bureaux en 2024

Ville Points forts Secteurs à privilégier Rendements attendus
Lyon Dynamisme économique, deuxième marché immobilier de bureaux en France La Part-Dieu, centre d’affaires majeur; Confluence, quartier moderne en plein développement 6% et plus
Lille Positionnement stratégique, développement rapide du secteur technologique Euratechnologies pour son écosystème numérique; Lille Centre pour sa forte demande locative 6% et plus
Marseille Prix accessibles, rendement élevé, forte demande locative Euroméditerranée, projet de réhabilitation urbaine; Le Prado, zone résidentielle très recherchée 6% et plus

Avantages fiscaux et patrimoniaux

Les investisseurs dans l’immobilier de bureaux peuvent bénéficier de plusieurs avantages fiscaux et patrimoniaux :

  • Amortissement fiscal : Dans certains cas, les investisseurs peuvent amortir fiscalement une partie de la valeur du bien, ce qui réduit leur base imposable.
  • Dispositifs spécifiques : Des dispositifs tels que le régime de Loueur de Locaux Equipés (LLE) permet de déduire l’amortissement des locaux et des équipements professionnels des revenus perçus.
  • Assujettissement à la TVA : Le LLE est assujetti à la TVA, ce qui permet, lors de l’achat d’un bureau neuf ou rénové, de récupérer la TVA, ce qui diminue le coût d’acquisition[2].

Comment surmonter les défis du financement ?

Le financement de l’immobilier professionnel est devenu plus coûteux avec des taux de financement passés de 2-3% à plus de 5% en moyenne. Cependant, les projets solides et bien situés conservent de bonnes chances d’être financés.

“Les projets bien situés, répondant aux normes ESG et disposant de locataires stables, conservent de solides chances d’être financés,” souligne Denis Moscovici[3].

Liste à puces : Stratégies pour réussir dans l’immobilier d’entreprise post-COVID

  • Rationalisation des espaces : Réévaluer les besoins en espaces de travail et opter pour des solutions flexibles et modulables.
  • Intégration de la durabilité : Utiliser des matériaux renouvelables et locaux pour réduire l’empreinte carbone et soutenir l’économie locale.
  • Investissement dans la technologie : Comprendre les besoins des clients et adapter les espaces de travail en conséquence.
  • Choix stratégique des emplacements : Privilégier des zones accessibles et bien desservies, même en dehors des centres-villes.
  • Avantages fiscaux et patrimoniaux : Profiter des dispositifs fiscaux spécifiques pour réduire les coûts et augmenter la rentabilité.
  • Flexibilité et adaptation : Intégrer des concepts tels que le flex office et le coworking pour répondre aux nouvelles attentes des salariés.

Le télétravail et les inégalités territoriales

L’essor du télétravail pourrait accentuer les inégalités territoriales, particulièrement dans les zones périurbaines qui ont misé sur l’immobilier tertiaire. Certaines zones d’activités périurbaines voient leur attractivité diminuer, tandis que les centres des métropoles comme Paris, Lyon, et Rennes continuent à attirer les entreprises et les salariés[4].

“L’hypothèse selon laquelle le télétravail viendrait détendre le marché immobilier des métropoles à la faveur du déménagement de télétravailleurs dans le périurbain ou les villes moyennes n’est pas vérifiée pour le moment,” note une étude de France Stratégie et de l’IGEDD[4].

Des opportunités en matière de développement ?

Malgré les défis, le télétravail ouvre également des opportunités de développement pour les territoires. La reconversion de certaines zones tertiaires en logements ou en espaces de travail innovants pourrait être une solution pour réinventer ces zones. Cependant, cette transformation se heurte à des freins techniques, fiscaux et économiques[4].

Conseils pratiques pour les investisseurs

Pour naviguer dans ce nouveau paysage immobilier, voici quelques conseils pratiques :

  • Comprendre les besoins des salariés : Les entreprises doivent adapter leurs espaces de travail pour répondre aux nouvelles attentes des salariés en termes de flexibilité et de bien-être.
  • Choisir des emplacements stratégiques : Privilégier des zones accessibles et bien desservies, même si cela signifie sortir des centres-villes traditionnels.
  • Investir dans la durabilité : Utiliser des matériaux renouvelables et locaux pour réduire l’empreinte carbone et améliorer la rentabilité à long terme.
  • Profiter des avantages fiscaux : Utiliser les dispositifs fiscaux spécifiques pour réduire les coûts et augmenter la rentabilité de l’investissement.

En conclusion, l’immobilier d’entreprise est à un carrefour crucial. Les transformations économiques, technologiques et sociétales redéfinissent le paysage traditionnel des bureaux et des espaces de travail. En adoptant des stratégies innovantes et en comprenant les nouveaux besoins des entreprises et des salariés, les investisseurs peuvent non seulement surmonter les défis actuels mais aussi saisir de nouvelles opportunités de croissance et de rentabilité.

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